עשור קדימה, עשור אחורה: מבט מעמיק על שוק הנדל”ן בפורטוגל

שוק הנדל”ן בפורטוגל עובר תמורות עמוקות כבר יותר מעשור, ומשקף את האתגרים וההזדמנויות שהמדינה חוותה. נקודת המפנה החלה בשנת 2008, בעקבות המשבר הכלכלי העולמי.

סקירה מיוחדת של יורופה נדל"ן לכבוד השנה החדשה.

פורטוגל, כמו מדינות רבות אחרות, נקלעה בשנת 2008 למשבר כלכלי עמוק שהוביל לירידה חדה במחירי הנדל”ן. המחירים הצונחים הפכו את המדינה המערב אירופאית ליעד השקעה אטרקטיבי במיוחד עבור משקיעים זרים, שנהנו מהזדמנויות נדל”ן במחירים נמוכים במיוחד מתוך צפייה לעליית מחירים האופיינית בקצהו של כל משבר.

בין השנים 2008 ל-2014, פורטוגל החלה להשתקם בהדרגה מהמשבר הכלכלי, כאשר מספר אירועים מרכזיים תרמו לשינוי המגמה. אחד האירועים הבולטים היה הכרזת אונסק"ו על מספר אתרים בפורטוגל כאתרי מורשת עולמית, דבר שמשך מענקים ותקציבים משמעותיים לפיתוח תשתיות ושימור תרבותי. במקביל, פורטוגל חוותה פריחה חסרת תקדים בתחום התיירות, עם עלייה משמעותית במספר המבקרים – כ-30 מיליון תיירים בשנה, מספר שמשווה את המדינה ליעדי תיירות מובילים אחרים באירופה כמו ספרד ואיטליה. הצמיחה הזו לא רק תרמה לעלייה בהכנסות המדינה, אלא גם סייעה לבסס את פורטוגל כיעד נחשק להשקעות זרות בתחומים שונים.

בין השנים 2014 ל-2020, שוק הנדל”ן הפורטוגלי חווה פריחה חסרת תקדים. המחירים טיפסו בעשרות אחוזים, בעיקר בערים המרכזיות ליסבון ופורטו, שהפכו למוקדי משיכה למשקיעים, תיירים ותושבים כאחד. תופעת ה AIRBNB מילאה תפקיד מרכזי במגמה זו, כשמשקיעים רבים רכשו נכסים כדי להציעם להשכרה לטווח קצר. הדבר לא רק הגביר את רווחיות הנכסים, אלא גם הוביל לעליית מחירי הדיור והשכירות בערים הגדולות.

האטה ותנודתיות ״בחסות״ משבר הקורונה

עם פרוץ מגפת הקורונה בשנת 2020, פורטוגל, כמו העולם כולו, גם פורטוגל חוותה טלטלה כלכלית. מגבלות התנועה והירידה בתיירות פגעו בהכנסות מנכסים אשר היו מכוונים לפעילות AIRBNB להשכרה לטווח בינוני וקצר.

עם זאת, שוק הנדל"ן בפורטוגל הוכיח את עמידותו, גם בתקופות מאתגרות, בעיקר בשל שילוב של מספר גורמים מרכזיים. אחד הגורמים הבולטים הוא הביקוש היציב מצד משקיעים זרים, שראו בפורטוגל יעד אטרקטיבי להשקעה בזכות מחירי הנדל"ן הנוחים והפוטנציאל הגבוה לצמיחה. בנוסף, הממשלה הפורטוגזית נקטה בשורה של צעדים יזומים לתמיכה בענף, כגון תוכניות לעידוד השקעות זרות, מתן אשראי מועדף למיזמים נדל"ניים ותמריצים רבים נוספים. מהלכים אלו לא רק שמרו על יציבות השוק, אלא גם תרמו להפיכתו לאחד ממנועי הצמיחה הכלכליים של המדינה.

בעשור האחרון, פורטוגל הצליחה, יותר מכל מדינה ביבשת אירופה להמציא את עצמה מחדש ולמצב את עצמה כמדינה, כחברה וככלכלה שאינה עומדת במקום אלא שואפת להתפתח, לצמוח ולבסס את עצמה כיעד מרכזי להשקעות נדל”ן באירופה.

התחזיות לעשור הבא מגלות עתיד אפילו חיובי ומרגש יותר.

פורטוגל כמו פורטוגל, הוכיחה את עצמה כשוק יציב ועמיד מול תנודות גלובליות וסיגלה לעצמה מדיניות אקטיבית אל מול שינוים נדרשים, אך יחד עם זאת העתיד נראה ורוד אף יותר בזכות התכנון האסטרטגי שמובילה הממשלה שממשיכה עם תנאים אטרקטיביים למשקיעים.

"פורטוגל מוכיחה את עצמה פעם אחר פעם כשוק נדל"ן יציב ועמיד," אומר אמיר תלמי, מנכ"ל יורופה נדל"ן פורטוגל. "אנחנו ביורופה נדל"ן, כמובילים בתחום שיווק השקעות הנדל"ן בפורטוגל, מזהים את אזורי הביקוש עוד לפני שהם הופכים לכאלה ומאפשרים לקהל לקוחותנו ולכל משקיעי הנדל"ן להחשף ולהכיר את הזדמנויות ההשקעה הטובות ביותר ועם הפוטנציאל הגדול ביותר.

אזור הצפון, עם נופיו הירוקים, נהר הדורו עוצר הנשימה והערים הנפלאות לאורך חופי האוקיאנוס האטלנטי מגלמים הזדמנויות השקעה יוצאות דופן. זהו חלק מהחזון שלנו להוביל את לקוחותינו לניצול הפוטנציאל המלא של שוק הנדל"ן הפורטוגלי."

פורטוגל הפכה בשנים האחרונות לאחד היעדים המובילים בעולם למשקיעי נדל"ן, הרבה בזכות שילוב מנצח של מדיניות מיסוי מקלה, תנאי מימון משתלמים ואפשרויות מגוונות שמותאמות גם למשקיעים זרים וגם לתושבים מקומיים. מדיניות המיסוי של פורטוגל היא בין האטרקטיביות ביותר באירופה והיא ממשיכה לעודד משקיעים זרים להיכנס לשוק.
במקביל, תנאי המימון שמציעים הבנקים בפורטוגל נחשבים לטובים במיוחד.

הבנקים המקומיים מספקים הלוואות בריבית נמוכה מאוד, עם פריסת תשלומים נוחה לאורך עשרות שנים. המערכת הפיננסית פתוחה מאוד גם למשקיעים זרים, כך שאין צורך להיות תושב פורטוגל כדי לקבל הלוואה נדיבה למימון רכישת נכס. תנאים אלו מאפשרים גם למשקיעים קטנים להיכנס לשוק, ולא רק לקרנות השקעה גדולות או חברות בינלאומיות. יתר על כן, המערכת הבנקאית שואפת לפשט את התהליך, עם ליווי מקצועי באנגלית והבנה של הצרכים הייחודיים של לקוחות זרים.

האפשרויות העומדות בפני משקיעים זרים אינן מסתכמות רק במרכזי הערים הגדולות והידועות כמו ליסבון ופורטו. פורטוגל מציעה מגוון אזורי השקעה אטרקטיביים נוספים כמו העיר גאיה השלישית בגודלה בפורטוגל, מאטוזיניוס ואף באזורי התיירות הפופולריים של אלגרבה בדרום במדינה עם נופים מרהיבים ותרבות מקומית אותנטית.

אחת הסוגיות שעמדו במרכז השיח בעשור החולף היא השפעת שוק ההשכרה לטווח קצר. הממשלה הפורטוגלית החלה להנהיג רגולציות חדשות שמטרתן לאזן בין צרכי האוכלוסייה המקומית לבין הדרישות של תיירות והשקעות זרות. עם זאת, חשוב לציין שהרגולציות אינן נתפסות כבלימה אלא כהזדמנות להכוונת השקעות לאזורים מתפתחים, מה שמבטיח צמיחה בריאה ובת-קיימא לשוק כולו.

מנועי הצמיחה של העתיד: פיתוח תשתיות וחדשנות עירונית

פורטוגל נכנסת לעשור הקרוב עם תוכניות שאפתניות לשיפור התשתיות, מה שמבטיח למשקיעים סביבת השקעה משופרת ומה שגורם לכלכלנים ובתי השקעות ברחבי העולם לסמן את פורטוגל כיעד בטוח לצמיחה עתידית הוא השילוב הייחודי של יציבות כלכלית, רגולציה תומכת, ותשתיות מתקדמות לצד עלייה מתמשכת בביקוש. פורטוגל מצליחה לשמר את האיזון בין חדשנות ושימור מסורתי, מה שהופך אותה ליעד אטרקטיבי עבור השקעות אסטרטגיות לטווח ארוך. עם תשתית משפטית ומוסדית יציבה, מדיניות מס מיטיבה, ופתיחות למשקיעים זרים, כל הסימנים מראים שהשוק הפורטוגלי נמצא במסלול ברור של צמיחה מתמתמדת, המושכת עניין בינלאומי ומבססת את מעמדה של פורטוגל ככוכב עולה בזירת הנדל"ן העולמית. בין אם מדובר בפיתוח תחבורה ציבורית חכמה בערים הגדולות, הקמת אזורי תעשייה מתקדמים, או קידום פרויקטים של אנרגיה ירוקה – המדינה ממצבת את עצמה כשחקנית מרכזית בעידן הנדל”ן החדש.

עם מודעות הולכת וגוברת להשפעות שינוי האקלים, פורטוגל מתמקדת בשילוב טכנולוגיות ירוקות בענף הנדל”ן. בניינים חכמים, מערכות אנרגיה סולארית מתקדמות בפרויקטים של בנייה בת קיימא מהווים חלק בלתי נפרד מן המגמות הצפויות לעשור הבא. משקיעים שמחפשים ערך לטווח הארוך ימצאו כאן הזדמנויות מתאימות לדרישות השוק העולמי החדש.

צמיחה כלכלית יציבה: מעבר לנדל”ן

כחלק מתוכנית אסטרטגית ארוכת טווח, ממשלת פורטוגל פועלת להבטחת צמיחה כלכלית רחבה מבוססת על גיוון ענפי. תעשיות הייטק, ביוטכנולוגיה ותיירות יוקרה, יחד עם שוק הנדל”ן המשגשג, ממצבות את המדינה כאחת המדינות האטרקטיביות באירופה לעשור הקרוב.

מעבר לפוטנציאל הכלכלי, פורטוגל מציעה איכות חיים יוצאת דופן, שהופכת אותה לאטרקטיבית לא רק למשקיעים אלא גם לאנשים המחפשים לשדרג את סגנון חייהם. מזג האוויר הנעים, עם יותר מ-300 ימי שמש בשנה, חופי הים המרהיבים המשתרעים לאורך קו החוף הארוך, והתרבות העשירה שמביאה לידי ביטוי היסטוריה, אמנות ומסורת, הם רק חלק מהגורמים שמושכים אליה אנשים מכל רחבי העולם. המטבח הפורטוגלי, עם מאכלים ייחודיים כמו פסטל דה נאטה ודגים טריים, מציע חוויית גסטרונומיה ייחודית המשלימה את סגנון החיים המקומי.

בנוסף, רמת המחייה בפורטוגל נמוכה יחסית למדינות מערב אירופה, מה שהופך אותה ליעד אידיאלי עבור אנשים המחפשים איכות חיים גבוהה מבלי להכביד על הכיס. עלויות הדיור, המזון והשירותים זולות באופן יחסי, מה שמאפשר למשפחות, גמלאים ואפילו אנשי מקצוע צעירים ליהנות מחיים נוחים ונטולי דאגות כלכליות יחסית.

תופעת ה"אקספטים" (expats) בפורטוגל צוברת תאוצה בשנים האחרונות, כאשר קהילות של תושבים זרים מתפתחות במהירות במקומות כמו ליסבון,פורטו. ואלגרבה. אנשים ממדינות כמו בריטניה, ארה"ב, גרמניה וצרפת בוחרים בפורטוגל כבית שני בזכות ההזדמנות לשלב בין עבודה מרחוק לבין סגנון חיים רגוע יותר. פורטוגל מדורגת בעקביות בין המדינות המובילות בעולם באיכות החיים עבור תושבים זרים, בזכות תשתיות טובות, מערכת בריאות איכותית וביטחון אישי גבוה.

בעשור הבא, שוק הנדל"ן הפורטוגלי צפוי להיות אחד מהשווקים הדינמיים והמבטיחים ביותר באירופה, הודות לשילוב המנצח בין יציבות כלכלית לצמיחה מתמדת. השקעות מסיביות בתשתיות, עידוד פיתוח אזורים פחות מתויירים ורגולציה חכמה הממשיכה לתמוך במשקיעים זרים ומקומיים כאחד, מבטיחים אופק כלכלי חיובי. שוק זה, שמתאפיין לא רק ביציבות אלא גם בגמישות וביכולת להסתגל לשינויים גלובליים, מציע למשקיעים הזדמנות ייחודית לשלב בין השקעה כלכלית אסטרטגית לאיכות חיים גבוהה.

מחקר מקיף שפורסם לאחרונה על ידי אוניברסיטת מינכן, ואשר כלל מעל 1,000 כלכלנים מובילים, חיזק את התחזיות האופטימיות לגבי שוק הנדל"ן הפורטוגלי. המחקר צופה צמיחה של כ-10% בערך שוק הנדל"ן בעשור הקרוב. תחזית זו מבוססת על מגמות של עלייה בביקוש, פיתוח אזורי חדשני, והמשיכה המתמשכת של משקיעים בינלאומיים למגוון האפשרויות שהשוק המקומי מציע.

על אף שפורטוגל חוותה עליית מחירים ניכרת בשוק הנדל"ן בעשור האחרון, המחקר מדגיש כי המדינה עדיין רחוקה ממיצוי הפוטנציאל שלה. השקעות בתשתיות חדשות כמו תחבורה ציבורית, חיזוק תשתיות טכנולוגיות ופיתוח אזורים כפריים יוצרים מצע לצמיחה נוספת. המשמעות היא שגם משקיעים שנכנסים כעת לשוק יכולים ליהנות מתשואות גבוהות, הן כתוצאה מהשבחת נכסים והן מעליית ערך טבעית הנובעת מהמשך הפיתוח במדינה.

עם תחזיות צמיחה מבוססות, מדיניות תומכת ותנאים כלכליים אטרקטיביים, פורטוגל נמצאת בעמדת זינוק מצוינת לעשור נוסף של צמיחה מתמדת. עבור משקיעים המחפשים הזדמנויות משמעותיות בטווח הארוך, השוק הפורטוגלי מציע שילוב ייחודי של ביטחון, תשואה גבוהה ואיכות חיים שאין לה תחליף.