הבנקים בפורטוגל הם היחידים באירופה המציעים למשקיעים זרים מימון של עד 75% לדירות חדשות. לא תיקח?
אם אתם מתעניינים בהשקעות נדל"ן בחו"ל בכלל או בפורטוגל בפרט, כנראה שמעתם על ההצעה המדהימה של הבנקים הפורטוגליים: משכנתא במימון של עד 75% מערך הנכס, בריבית ובתנאים אטרקטיביים. מה עומד מאחורי המדיניות הזאת, ולמי היא מיועדת? והאם כדאי לקחת את ההצעה, או לרכוש את הנכס ללא מימון בנקאי?
הבנקים הפורטוגליים מציעים מימון גבוה למשקיעים זרים בנדל"ן מסיבות כלכליות ולאור המדיניות הממשלתית במדינה. מחד, הבנקים, מטבע הדברים, רוצים להגדיל את סך ההלוואות שהם מעניקים ולהרוויח ריבית, ולכן הם מאפשרים שיעור מימון גבוה ומקלים על התנאים והדרישות מהמשקיעים הזרים, קל וחומר כאשר שוק הנדל"ן בפורטוגל גואה והצפי הוא להמשך עלייה משמעותית במחירי הנדל"ן בשנים הקרובות. גישה זו של הבנקים עולה בקנה אחד עם מדיניות הממשלה הפורטוגלית, אשר במטרה להמשיך את תנופת הכלכלה המקומית, תומכת בהגדלת ההשקעות הזרות והרחבת ההון הזורם למדינה. באופן כזה, מתאפשרים תנאי מימון אטרקטיבים לנכסים של היזמים וחברות הבניה המובילות בפורטוגל, המציעות נכסים איכותיים ומשתלמים.
המימון להשקעה בנדל"ן מצד משקיעים זרים, משרת את אותם המשקיעים המעוניינים להשקיע בנדל"ן הגואה בפורטוגל, ולמכסם את תשואתם תוך ניצול היתרונות הכלכליים שהמדינה מציעה. המימון מתאים בייחוד לאותם משקיעים שמחפשים להשיג תשואות גבוהות על ההון העצמי, להקטין את הסיכון, וליהנות מאפשרות קבלת הטבות מדהימות (שכמעט זהות אלו המחזיקים באזרחות אירופאית), בהשקעה בנדל"ן. המימון מאפשר השקעה נדל"נית גם לאותם משקיעים שאינם יכולים או אינם מעוניינים להשקיע את כל הסכום הנדרש לרכישת הנכס, ומעדיפים ולפזר את השקעתם גם להשקעות אחרות. יתירה מכך, המימון מאפשר להשקיע בנכס גדול יותר או ביותר מנכס אחד, ולהגדיל את פוטנציאל הרווח במכירה וההשכרה של הנכסים. בנוסף, הוא מקטין משמעותית את ההון העצמי הנדרש להשקעה, ומאפשר להשיג תשואות גבוהות יותר על ההון העצמי.
הטבות המס
בין היתרונות הרבים למשקיעים בנדל"ן בפורטוגל, בולטות הטבות המס הנדיבות שמעניקה הממשלה הפורטוגלית למשקיעים זרים. אחת ההטבות המשמעותיות ביותר היא פטור ממס שבח למשך 10 שנים. משמעות הדבר היא שמשקיעים זרים שימכרו נכס בפורטוגל לאחר 10 שנים מיום רכישתו, יהיו פטורים מתשלום מס על רווח ההון שצברו.
הטבה זו פותחת צוהר להזדמנויות השקעה אטרקטיביות במיוחד. משקיעים יכולים ליהנות הן מהתשואה השוטפת על הנכס (דמי שכירות), שכאמור רכשו בהון עצמי מופחת מאד, והן מעליית ערכו לאורך זמן, ללא חשש מתשלום מס שבח גבוה בעת מכירתו. הטבות המס המשמעותיות שמעניקה פורטוגל למשקיעים זרים, ובמיוחד הפטור ממס שבח למשך 10 שנים הופך את פורטוגל לאחד מיעדי ההשקעות האטרקטיביים בעולם עבור משקיעי נדל"ן המחפשים הזדמנויות נדל"ן רווחיות.
בנוסף, פורטוגל מאפשרת להנות מתמריצי מס נוחים, כמו ה-NHR) Non-Habitual Resident), סטטוס מיוחד המאפשר לאזרחים זרים שאינם תושבי פורטוגל ליהנות ממסים מופחתים על הכנסותיהם מחוץ לגבולות המדינה, פטורים ממס על רווחים מהשקעות, דיבידנדים, פנסיה ומס מופחת של 20% על הכנסות מפורטוגל, כגון שכר עבודה או הכנסות משכירות.
מינוף ההון העצמי ומקסום הרווחים
התקנות הבנקאיות הפורטוגליות קובעות כי את הדירה ניתן לרכוש עם 25% הון עצמי ואת יתרת המחיר:75% יש לשלם בעת קבלת המפתח. כלומר, קיימת האפשרות שהמשכנתא לא תלקח אלא בסמוך למסירת הדירה בעת קבלת המפתח ולא מראש ובכך לחסוך עלויות מימון לתקופת הבנייה. יתירה מכך, ניתן למנף את ההשקעה ולמכור את הנכס עוד לפני מסירתו ובכך ליהנות מעליית המחיר המשמעותית בשווי הנכס במהלך תהליך הבנייה עוד לפני שנשלחה כלל המשכנתא ועוד בטרם שולמו מיסי הרכישה (המשולמים בפורטוגל רק ביום מסירת החזקה בפועל). אופציה נוספת היא השכרת הנכס לטווח הארוך או קצר, כאשר דמי השכירות מכסים את תשלום המשכנתא.
לשם הבנת מקסום הרווח והיתרון העצום שמביא איתו המימון, נשתמש לצורך הדוגמה בדירה שעלות הרכישה שלה (כולל הוצאות נלוות) עומד על 300,000 אירו, כך שההון העצמי המשולם ליזם בעת הרכישה עומד על סך של 25%(שהיינו כ- 75,000 אירו במקרה זה). בממוצע ערכו של נכס הנרכש על הנייר עולה בכ- 20%-15% ממחיר הרכישה. לדוגמא במקרה כזה עליית ערך של 15% משווי הדירה מעמיד את ערכה החדש על סך של 345,000 אירו. גם במקרה הזה הרווח עומד על 45,000 אירו המגלם תשואה של 60% על ההון העצמי!! (סך הרווח חלקי סך ההון העצמי). פוטנציאל רווח עצום וחסר תקדים בכל קנה מידה.
יורופה נדל"ן, מציעה למשקיעים מבחר רחב, ייחודי ובלעדי של פרויקטים חדשים ואיכותיים במיקומים מנצחים בפורטוגל ובעיקר באזורי פריים בלבד במטרופולין פורטו, המהווה אבן שואבת למשקיעים ותיירים מרחבי העולם בזכות יופייה, אורח החיים התוסס, תנופת הצמיחה המדהימה בעיר, לצד תשתית עירונית מהמפותחות בעולם. החברה בוררת היטב הן את הפרויקטים שהיא מציגה והן את היזמים וחברות הבניה המובילות בפורטוגל, ומציעה דירות חדשות ומעוצבות, בגדלים ובמחירים שונים, עם חניות, מרפסות ונוף כהשקעה טובה ומשתלמת. במסגרת תהליך הרכישה, החברה מספקת ייעוץ, סיוע וליווי בכל שלבי הרכישה וההשקעה.
הליווי כולל סיוע בתהליך המשפטי לרכישה, ליווי בתהליך מימון, כולל חיבור ישיר לבנקים הפורטוגלים וקבלת הצעותיהם בשקיפות מלאה, בנוסף לשירותי תרגום מסמכים הנדרשים בתהליך המימון וסיוע (ככל שנדרש) בקבלת ההחלטה הנכונה בבחירת הבנק ואפיק המימון.
